明珠学区房，到底值多少钱

Pangpang31981

顺延3月2日发帖《明珠小学读了半年后，聊聊要不要买学区房》，继续往下说。

房子估值比股票估值可简单多了，要么看租售比，要么看同期类似房型，横向比较。

我们把模型考虑的简单一点，先不考虑租金和各种税，假设学区房买来就是自住的。

在购入学区房时，要参考的因素是，同一地段、相同品质、类似房型面积、相近房屋年限的非学区房，单价是多少。

比如，学区房A单价12万，隔壁一条马路，上述条件都类似的非学区房B单价10万，房屋面积都是50平米，那么你付出的学区房溢价就是：

（12-10）*50=100万，这100万平摊到小学5年，每年花费100/5=20万，每月花费20/12=1.66万。

那么回过来要思考的问题就是，如果我读一个菜场小学，每年多花20万，我可以鸡出明珠小学的效果吗？

我觉得这个回答绝对是因人而异的，这也是学区房有争议的地方，因为有些家庭可能不用每年花20万，就能鸡出来；

而有些家庭，觉得自己就算每年花20万，还是搞不定，那不如买学区房省心点，跟着学校大部队走就是了，这也是大多数买学区房人的心态。

上面的公式也解释了为什么徐汇浦东的老破小学区，只要价格合适，总会有人出手，因为面积小，总的溢价值低，到了心理价位，有人就是觉得值。

我下一篇文章会写，《双减之后，头部和菜场小学差距是变大还是变小了》，大家可以关注一下小红书“胖西施在练金刚功”，谢谢大家。

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sammer

不能这么算吧，要考虑上海房价趋势，反正我当时的考虑是如果上私立，万一孩子学的不好 ，人财两空。
买学区房，至少还有房子保底，稳赚不赔。
别人不知道，反正我自己买的学区房，现在升值300多万了

Pangpang31981

sammer 发表于 2023-03-03 10:50
不能这么算吧，要考虑上海房价趋势，反正我当时的考虑是如果上私立，万一孩子学的不好 ，人财两空。
买学区房，至少还有房子保底，稳赚不赔。
别人不知道，反正我自己买的学区房，现在升值300多万了

不是一直能升值的

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圆月弯刀

Pangpang31981 发表于 2023-03-03 10:54
不是一直能升值的

你不能这么100万摊在5年

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圆月弯刀

你用完学区，假设原价卖出。这5年不是0花费？有资金占用成本，但你住或租了。

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深海潜航

吃相有点难看

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sammer

Pangpang31981 发表于 2023-03-03 10:54
不是一直能升值的

可确实是一直在升的

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Pangpang31981

sammer 发表于 2023-03-03 11:55
可确实是一直在升的

我最近是没怎么关注

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疯人院

的确在涨。我是建议买挂户口低总价的学区房，投入小杠杆小，学区房出租对冲贷款。但离自住的房子不能太远。

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Wendier

这么算的话可能很多人就不买了，多数家庭也考虑了房产的保值甚至增值，所以为学区付出的代价实际没有差价这么多。但是近阶段老破小学区降价厉害，可能适用楼主的考虑了。

Pangpang31981

Wendier 发表于 2023-03-03 13:13
这么算的话可能很多人就不买了，多数家庭也考虑了房产的保值甚至增值，所以为学区付出的代价实际没有差价这么多。但是近阶段老破小学区降价厉害，可能适用楼主的考虑了。

最近老破小学区房跌价了呀

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疯人院

Pangpang31981 发表于 2023-03-03 13:26
最近老破小学区房跌价了呀

疫情的时候跌了。现在都反弹回去了

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疯人院

Wendier 发表于 2023-03-03 13:13
这么算的话可能很多人就不买了，多数家庭也考虑了房产的保值甚至增值，所以为学区付出的代价实际没有差价这么多。但是近阶段老破小学区降价厉害，可能适用楼主的考虑了。

是啊。很多买大面积学区房本来就核心是投资目的。一梯队的小学初中基本都不是学区房可以搞定的公办

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